Il panorama fiscale per gli affitti brevi e le nuove regole introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 ridisegnano i confini tra l’attività occasionale del privato e quella imprenditoriale.
La novità più dirompente riguarda l’abbassamento della soglia di immobili oltre la quale scatta l’obbligo di partita IVA: dal 2026, la presunzione d’impresa si attiva già a partire dal terzo immobile, riducendo drasticamente lo spazio di manovra per chi gestisce più unità senza una struttura d’impresa.
Le tre strade per gli affitti brevi: un quadro d’insieme
Chi decide di operare nel settore degli affitti brevi deve oggi confrontarsi con tre regimi fiscali distinti, la cui scelta non è più solo facoltativa ma strettamente legata al numero di unità gestite e alle modalità di intermediazione.
1. Il reddito fondiario (regime ordinario IRPEF)
Rappresenta l’opzione di default qualora non si scelga la cedolare secca. Il reddito derivante dagli affitti brevi, dopo aver applicato un riduzione del 5%, viene sommato agli altri redditi del contribuente e tassato secondo le aliquote progressive IRPEF.
Sebbene meno conveniente nella maggior parte dei casi, può risultare utile se il proprietario ha molte spese detraibili (ad esempio per ristrutturazioni) che abbatterebbero l’imposta complessiva.
2. La cedolare secca sugli affitti brevi: le nuove aliquote 2026
Il binomio tra cedolare secca e affitti brevi resta l’opzione più semplice. La normativa 2026 conferma il sistema a “doppio binario” introdotto in precedenza:
- aliquota al 21%: applicabile esclusivamente su un solo immobile scelto dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;
- aliquota al 26%: applicabile sul secondo immobile.
Questa distinzione richiede una pianificazione attenta su quale immobile “destinare” all’aliquota più bassa per massimizzare il risparmio fiscale.
3. La partita IVA: l’obbligo dal terzo immobile
Questa è la vera linea di demarcazione del 2026. Se fino al 2025 il limite per restare nel regime “privato” era di quattro appartamenti, la nuova legge stabilisce che la destinazione alla locazione breve di più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta configura un’attività d’impresa.
Superata la soglia dei due immobili, gestire gli affitti brevi diventa a tutti gli effetti un’attività professionale. In questo scenario la cedolare secca non è più applicabile: scatta infatti l’obbligo di apertura della partita IVA, con il conseguente inquadramento come reddito d’impresa e l’iscrizione alla gestione commercianti INPS.
Affitti brevi: termini contrattuali e normativa sulla presunzione d’impresa
Per comprendere appieno l’ambito di applicazione, è necessario chiarire cosa si intende per affitti brevi secondo la legislazione italiana.
L’attuale disciplina sugli affitti brevi e la normativa di riferimento trovano il proprio fondamento nel D.L. 50/2017. La norma definisce i requisiti essenziali perché si possa parlare di contratto per affitti brevi. Nello specifico, l’accordo deve:
- avere una durata non superiore a 30 giorni;
- riguardare esclusivamente immobili ad uso abitativo;
- essere sottoscritto da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Il discrimine tra privato e impresa non risiede però solo nella forma del contratto, ma nel numero di immobili immessi sul mercato delle locazioni brevi. Già la Legge 178/2020 (art. 1, comma 595), stabiliva che l’attività si considerasse svolta in forma d’impresa qualora riguardasse più di quattro unità immobiliari.
Come si è detto, la Legge 199/2025 è intervenuta su questo specifico parametro, modificando la soglia e abbassando il limite da 4 a soli 2 immobili.
Resta confermato il principio secondo cui tale presunzione opera su base puramente oggettiva: il numero di unità conta ai fini del computo a prescindere dall’effettiva durata dei singoli soggiorni o dall’entità dei ricavi generati da ciascun appartamento.
Analisi dei costi e convenienza fiscale
Determinare quale regime sia più conveniente richiede un’analisi attenta del carico fiscale complessivo.
Sebbene le tasse sugli affitti brevi siano influenzate dalla scelta del regime sostitutivo, il connubio tra cedolare secca e affitti brevi resta generalmente vantaggioso, pur richiedendo una valutazione caso per caso.
Ad esempio, l’aliquota del 26% sulla seconda unità può apparire penalizzante, ma va confrontata con i costi fissi e le complessità gestionali che l’apertura della partita IVA comporta.
Per visualizzare con chiarezza l’impatto delle diverse opzioni fiscali, abbiamo schematizzato di seguito il confronto tra tassazione e oneri per il 2026:
| Numero unità | Opzione fiscale | Aliquota prevista | Oneri e limitazioni |
| 1 Immobile | Cedolare Secca | 21% | Nessun costo deducibile. Esclusione dai contributi INPS. |
| 2 Immobili | Cedolare Secca | 21% (1° immobile) + 26% (2° immobile) | Nessun costo deducibile. Esclusione dai contributi INPS. Tassazione maggiorata sulla seconda unità |
| 3 o + Immobili | Partita IVA | 5% / 15% / Aliquote ordinarie IRPEF | Obbligo contributi INPS (Gestione Commercianti) |
Con la partita IVA, il contribuente può optare per il Regime Forfettario (se i ricavi restano sotto gli 85.000 euro), applicando un’imposta del 15% (o 5% per le nuove attività) su una base imponibile calcolata tramite coefficienti di redditività. Tuttavia, l’onere previdenziale (contributi fissi INPS) può pesare significativamente se i volumi d’affari non sono elevati.
In alternativa, è possibile applicare il Regime Ordinario, con possibilità di dedurre analiticamente tutti i costi di gestione.
CIR e CIN: affitti brevi tra adempimenti obbligatori e nuove sanzioni
Oltre all’aspetto fiscale, la gestione degli affitti brevi richiede una rigorosa compliance amministrativa.
Il fulcro di questo sistema è il CIN (Codice Identificativo Nazionale), rilasciato dal Ministero del Turismo tramite la piattaforma BDSR.
Questo codice deve obbligatoriamente convivere con il CIR (Codice Identificativo Regionale), ove previsto dalle normative locali, che resta necessario per le comunicazioni territoriali.
I proprietari hanno l’obbligo di esporre il codice CIN sia all’esterno della struttura, sia in ogni annuncio pubblicato online o su canali offline. Il sistema sanzionatorio è particolarmente severo:
- la mancata richiesta del CIN comporta una sanzione da 800 a 8.000 euro;
- la mancata esposizione o indicazione del codice negli annunci è punita con multe da 500 a 5.000 euro.
Chi opera negli affitti brevi deve anche assolvere a specifici obblighi di comunicazione. Il principale è la trasmissione dei dati degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, obbligo derivante dall’art. 109 del TULPS.
A questo adempimento si affianca la comunicazione ISTAT, la cui obbligatorietà varia sensibilmente da regione a regione.
Digitalizzazione e soluzioni Tinexta InfoCert per il settore immobiliare
In un contesto normativo così complesso e rigido, la digitalizzazione non è più un’opzione, ma una necessità per sopravvivere alla burocrazia degli affitti brevi.
La gestione dei contratti, la comunicazione dei dati agli enti e la conservazione dei documenti fiscali richiedono strumenti agili e certificati.
Tinexta InfoCert, leader europeo nei servizi di digital trust, offre soluzioni integrate che rispondono perfettamente alle esigenze dei proprietari e dei property manager:
- Firma Digitale e GoSign: fondamentali per sottoscrivere i contratti per affitti brevi a distanza con piena validità legale, accelerando i tempi di prenotazione e garantendo la massima sicurezza alle parti;
- Legalmail (PEC): indispensabile per le comunicazioni ufficiali con i Comuni (SCIA), l’Agenzia delle Entrate e per la gestione delle pratiche legate al CIN;
- Conservazione Sostitutiva Legaldoc: per archiviare a norma di legge tutta la documentazione fiscale e contrattuale prodotta nell’ambito degli affitti brevi, mettendosi al riparo da possibili controlli ed accertamenti futuri;
- SPID: strumento essenziale per accedere ai portali della Pubblica Amministrazione, come la BDSR del Ministero del Turismo, per l’ottenimento e la gestione dei codici identificativi.
L’adozione di queste tecnologie permette di automatizzare i flussi di lavoro, riducendo gli errori umani e garantendo una gestione della compliance solida e verificabile.
FAQ – Affitti brevi: cosa cambia tra cedolare secca e partita IVA
1. Cosa si intende esattamente per “affitti brevi”?
Si tratta di locazioni di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulate da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Questa tipologia contrattuale permette di accedere al regime della cedolare secca.
2. Qual è la soglia di immobili per la presunzione di imprenditorialità dal 2026?
A partire dal 2026, la presunzione di imprenditorialità scatta qualora si destinino alla locazione breve più di due immobili per ciascun periodo d’imposta. Dal terzo appartamento in poi, diventa quindi obbligatoria l’apertura della partita IVA.
3. Quali sono le aliquote della cedolare secca per gli affitti brevi?
Il regime prevede un’aliquota del 21% su un immobile a scelta del contribuente e un’aliquota del 26% per il secondo immobile destinato a locazione breve. Oltre le due unità, non è più possibile applicare la cedolare secca.
4. Cosa accade se si supera il limite dei due appartamenti locati?
Superata la soglia dei due immobili, l’attività viene considerata professionale. Ciò comporta l’obbligo di aprire la partita IVA, l’iscrizione alla gestione commercianti INPS e l’impossibilità di tassare i redditi con la cedolare secca.
5. In che modo le soluzioni Tinexta InfoCert aiutano chi gestisce affitti brevi?
Tinexta InfoCert fornisce strumenti essenziali come lo SPID per accedere ai portali della Pubblica Amministrazione, la Firma Digitale per i contratti, la PEC per le comunicazioni ufficiali e la Conservazione Sostitutiva per i documenti fiscali.
